A Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) considerou que poderá ir até março de 2025 os três meses que os contribuintes têm para a aplicação de dinheiro ganho na venda imobiliária na amortização do empréstimo da sua residência, sem tributação. A possibilidade dos ganhos da venda de imóveis beneficiarem de isenção em IRS está prevista na lei do Mais Habitação.
Para que esta isenção possa ser atribuída é necessário que a venda dos terrenos e/ou casas decorra entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024 e que o dinheiro da venda seja reinvestido na amortização (total ou parcial) do empréstimo da habitação própria e permanente do contribuinte ou dos seus descendentes no prazo máximo de três meses a contar da data da venda.
Numa informação aos serviços para harmonizar a aplicação das novas regras criadas pelo Mais Habitação sobre tributação de mais-valias agora divulgada, a AT vem esclarecer que "a amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel e a aplicação do valor de realização (eventualmente deduzido de tal empréstimo), podem, no limite, ser efetuadas até março de 2025".
Este é o entendimento que resulta do facto de a amortização do empréstimo ter de ocorrer nos três meses seguintes à venda e de o regime de exclusão de tributação das mais-valias se aplicar às vendas realizadas entre o início de 2022 e o fim de 2024.
Esta mesma informação vem também clarificar que a exclusão de tributação de mais-valias é aplicável quando o contribuinte apenas aplica uma parte do valor obtido com a venda na amortização do empréstimo em causa - seja porque é essa a sua vontade, seja porque o crédito é inferior ao dinheiro gerado com a transação.
Nestas situações, sublinha a AT, "a exclusão de tributação aplica-se apenas à parte proporcional dos ganhos correspondentes ao valor aplicado".
O regime é aplicável independentemente de estar em causa a venda de um ou de mais terrenos ou casas sendo que para o fisco "o valor de realização de um imóvel alienado (ou vários) pode ser repartido na amortização de créditos à habitação destinados à habitação própria e permanente (HPP) de vários beneficiários elegíveis".
Na prática, isto significa que numa família em que mais do que uma pessoa tenha um empréstimo à habitação própria e permanente, o dinheiro obtido com a venda de terrenos e casas pode ser usado para amortizar estes vários créditos uma vez que o regime admite, como refere a AT, "a amortização de qualquer 'crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente'".
Numa informação anterior, a AT já tinha esclarecido que nos casos em que a venda deste tipo de imóveis tenha ocorrido antes da entrada em vigor do Mais habitação (outubro de 2023) e já tenha havido até lugar ao pagamento de imposto sobre as mais-valias, os contribuintes podem pedir o reembolso do imposto pago apresentando uma declaração de substituição do Modelo 3 do IRS, podendo faze-lo, tal como prevê o código do IRS, no prazo de "dois anos a contar do termo do prazo legal para a entrega da declaração, ou, no mesmo prazo, para apresentação de reclamação graciosa nos termos daquele artigo, ou seja, em regra, o prazo referido decorre até final do mês de junho de 2025".